SEO para inmobiliarias: captar propietarios, no solo curiosos
El SEO para inmobiliarias consiste en aparecer en Google cuando alguien de tu zona quiere comprar, alquilar o —lo que de verdad te interesa— vender su casa. Los portales ya se llevan a los compradores. La captación es lo único que puedes ganar tú.
Hay una pregunta que deja callada a casi cualquier agencia inmobiliaria.
¿Cuánto pagas al año en portales? Suma Idealista, Fotocasa y lo que tengas. Ahora divide entre las operaciones que han salido de ahí. Sale un número que escuece.
Y hay algo peor que el número: en los portales compites con las otras cuarenta agencias de tu ciudad por el mismo comprador, con la misma foto del mismo piso, y quien decide el orden no eres tú.
Mientras tanto, en Google hay gente escribiendo «cuánto vale mi casa en mi barrio» o «cómo vender un piso heredado». Esa persona todavía no está en ningún portal. Está buscando en quién confiar. Y ahí no compites con cuarenta agencias: casi siempre no compites con nadie.
Cómo captar clientes para tu inmobiliaria desde Google
La mayoría de webs inmobiliarias están montadas para enseñar pisos. El problema es que enseñar pisos ya lo hacen los portales, mejor y con más presupuesto. Lo que los portales no hacen es esto.
Una página por zona, escrita de verdad
No una ficha con cuatro pisos: una página que hable del barrio, de cómo está el mercado allí, de a qué precio se está cerrando y de cuánto tarda en venderse un piso. Eso posiciona y demuestra que conoces la zona.
Contenido para quien vende, no para quien compra
Vender un piso heredado, con inquilino, con hipoteca pendiente o entre varios hermanos son situaciones concretas con dudas concretas. Quien las resuelve se queda la captación. Y una captación vale mucho más que una visita.
La ficha de Google con reseñas reales
Nadie entrega la venta de su casa a una agencia con dos reseñas de 2021. Es el negocio donde más pesa la confianza y donde menos se cuida este detalle.
Que las fichas de inmueble no te hundan
Cada piso vendido deja una URL muerta. Con los años son cientos de páginas de propiedades que ya no existen. Hay que decidir qué se redirige y qué se cierra, o el sitio entero pierde fuelle.
Qué busca cada persona, y cuánto vale para ti
No todas las visitas valen lo mismo. En una inmobiliaria la diferencia entre una búsqueda y otra puede ser de varios miles de euros de comisión.
| Quién busca | Qué escribe | Qué necesita | Lo que vale |
|---|---|---|---|
| Quiere vender | cuánto vale mi casa en su barrio | Una valoración honesta y datos de la zona | Una captación |
| Vende con problema | cómo vender un piso heredado entre hermanos | Que le expliques el proceso y los plazos | Captación fiel |
| Elige agencia | mejores inmobiliarias de su ciudad | Reseñas recientes y casos de la zona | Captación |
| Quiere comprar | pisos en venta en su barrio | Un buscador con stock | Poco: aquí ganan los portales |
Las tres primeras filas son captación y casi ninguna agencia las trabaja. La cuarta es donde todas gastan su presupuesto, y es justo donde no se puede ganar.
Errores que veo en casi todas las webs inmobiliarias
- La web es un buscador de pisos y nada más. Sin contenido propio, Google no tiene nada que posicionar salvo fichas que caducan.
- Las descripciones vienen del portal. El mismo texto está en Idealista, en Fotocasa y en tu web. Para Google, tu versión es la copia.
- Una sola página para toda la ciudad. «Pisos en Madrid» no lo vas a ganar. «Pisos en Tetuán» o «en Getafe centro», sí.
- Cero contenido para el que vende. Es el cliente que más margen deja y el que menos atención recibe en la web.
- Fichas de inmuebles vendidos que devuelven error. Cientos de páginas rotas acumuladas durante años.
Cómo se monta una página de zona que funcione
Una página de zona bien hecha se parece más a una landing page que a una página de catálogo: un objetivo, una acción y nada que distraiga. Y para la parte del mapa, que en inmobiliaria pesa mucho, está la guía del Perfil de Empresa de Google, y si prefieres ir paso a paso, el curso gratis de la ficha de Google.
Es la pieza central del SEO inmobiliario y la que peor se hace. La mayoría de agencias crean una página por barrio, le meten el listado de inmuebles y un párrafo genérico que sirve igual para Chamberí que para Alcorcón. Google detecta perfectamente que son la misma página cambiando el nombre, y no las posiciona.
Una página de zona que sí funciona lleva cosas que solo puede escribir quien trabaja allí:
- Cómo está el mercado en ese barrio ahora. Precio medio por metro, si sube o baja respecto al año pasado y cuánto tarda de media en venderse un piso. Son datos públicos y casi nadie los pone.
- Qué tipo de vivienda hay. No es lo mismo un barrio de edificios de los sesenta sin ascensor que uno de obra nueva. Eso condiciona el precio, el comprador y el argumento de venta.
- Quién compra ahí. Familias que buscan colegio, inversores que buscan alquiler, gente joven que sale de casa de los padres. Decir esto demuestra que conoces la zona mejor que la agencia de al lado.
- Operaciones tuyas en ese barrio. Sin datos personales, pero con hechos: qué vendiste, en cuánto tiempo y a qué distancia del precio de salida.
- Un formulario de valoración específico de esa zona, no el genérico de contacto.
Con quince o veinte páginas así cubres una ciudad mediana entera. Es trabajo, pero es trabajo que se hace una vez y sigue trayendo captaciones durante años.
El contenido que capta propietarios
Quien va a vender una casa casi nunca lo hace por gusto. Detrás suele haber una herencia, un divorcio, un traslado o una situación que se quiere resolver cuanto antes. Y antes de llamar a nadie, busca en Google para entender en qué lío se está metiendo.
Estos son los contenidos que capta a esa persona, ordenados por lo que suelen buscar:
- Cómo vender un piso heredado. Con lo que hay que pagar, los plazos reales y qué pasa cuando hay varios hermanos y uno no quiere vender. Es de las búsquedas más repetidas y de las peor respondidas.
- Vender con inquilino dentro. Qué derechos tiene, cómo afecta al precio y qué se puede y no se puede hacer.
- Vender con hipoteca pendiente. Cómo se cancela, qué gastos tiene y en qué momento del proceso ocurre.
- Qué gastos tiene vender una casa. Plusvalía, notaría, certificado energético, IRPF. Poner las cifras claras genera más confianza que cualquier eslogan.
- Cuánto tarda en venderse un piso en tu zona. Con tus propios datos, que es algo que ningún portal puede publicar.
Ninguno de estos artículos vende nada de forma directa. Lo que hacen es que, cuando esa persona decida llamar a una agencia, ya te conozca y te considere el que sabe del tema. En un negocio donde la confianza lo es todo, eso vale más que cualquier anuncio.
Cómo saber si está funcionando
En una inmobiliaria hay una métrica que manda sobre todas: cuántas peticiones de valoración entran al mes desde Google. Es la que se convierte en captaciones, y las captaciones son las que se convierten en comisiones.
Junto a esa, miro otras dos: en qué posición aparece cada página de zona para las búsquedas de su barrio, y cuántas de las peticiones que entran son de propietario y no de comprador. Si el 90 % son compradores, el contenido está mal orientado y hay que corregirlo.
Lo que no sirve de nada es celebrar que suben las visitas. Una web inmobiliaria puede recibir miles de visitas de gente cotilleando precios sin que entre una sola captación.
Y hay una cosa que conviene hacer antes de empezar: apuntar de dónde salieron las captaciones de los últimos doce meses. Cuántas vinieron del portal, cuántas de recomendación, cuántas de la web y cuántas de haber pasado por delante del escaparate. Sin esa foto de partida, dentro de un año no vas a poder demostrar si esto ha servido de algo, y acabarás decidiendo por sensaciones.
Cuánto cuesta el SEO para una inmobiliaria
Entre 600 y 1.500 € al mes para una agencia de una oficina, según cuántas zonas quieras trabajar y la competencia que haya en ellas. Las redes con varias oficinas suben desde ahí, porque cada zona necesita su página y su trabajo.
Ponlo al lado de lo que ya pagas en portales cada mes, y al lado de lo que deja una sola operación de compraventa. Con que este trabajo traiga una captación más al trimestre, la cuenta sale sola.
Cuota fija cerrada por escrito, sin permanencia y con un informe mensual que empieza por el número de peticiones de valoración, no por las posiciones.
Este servicio forma parte de mi consultoría SEO, y sigue el mismo método que aplico en otros negocios locales, como el SEO para clínicas dentales.
El planteamiento es el mismo en otros sectores con competencia local fuerte. Si te interesa la comparación, tengo la versión para despachos en SEO para abogados.
Cómo hacer publicidad para una inmobiliaria sin tirar el dinero
El SEO tarda meses. Mientras llega, la publicidad de pago tiene sentido, pero solo si se usa donde el SEO no llega y no como sustituto.
Lo que suele funcionar en una agencia:
- Anuncios de valoración gratuita segmentados por barrio. No anuncies pisos: anuncia la valoración. El clic es más barato que el de compra y quien lo pulsa es propietario.
- Campañas de marca sobre tu propio nombre. Baratas y necesarias: evitan que la competencia se lleve a quien ya te estaba buscando por el nombre.
- Remarketing a quien vio la página de valoración y no la rellenó. Es de lo poco que compensa de verdad, porque vuelves a una persona que ya mostró intención.
Y lo que suele salir mal: anunciar inmuebles sueltos en redes sociales. Genera comentarios y algún guardado, pero el que ve un piso bonito en Instagram no está comprando casa esa semana. Sirve para reputación, no para captar.
Un apunte sobre presupuesto: si tienes que elegir entre invertir 500 € al mes en anuncios o en contenido propio, y puedes esperar unos meses, el contenido gana. El anuncio deja de existir el día que dejas de pagarlo; el artículo sigue captando dentro de dos años.
Lo técnico que hunde a las webs inmobiliarias
Hay dos problemas que se repiten en casi todas las webs de agencia y que ningún redactor puede arreglar escribiendo mejor.
El primero son los inmuebles vendidos. Cada piso que entra en la web crea una página. Cuando se vende, muchos gestores la borran sin más y esa dirección empieza a devolver error. Con los años se acumulan cientos. Google gasta su tiempo pasando por páginas rotas en lugar de por las que te interesan. La solución no es complicada: redirigir cada inmueble vendido a la página de su zona, que además es donde el visitante quiere acabar.
El segundo son los filtros del buscador. Cada combinación de precio, habitaciones, zona y tipo genera una dirección nueva. Una web con doscientos inmuebles puede acabar generando decenas de miles de páginas casi idénticas. Hay que decidir cuáles quieres que Google vea —normalmente las de zona y tipo, que son las que la gente busca— y cerrar el resto.
Estas dos cosas no dan resultados vistosos que enseñar en una reunión, pero sin ellas el resto del trabajo rinde la mitad.
¿Vemos cuánta captación estás dejando escapar?
Te digo para qué búsquedas de tu zona aparece tu agencia, cuáles se están llevando tus competidores y qué contenido montaría yo primero. Sin compromiso.
Detrás hay un empresario con más de 15 años de marketing digital, un libro publicado y estudios propios con datos medidos. Yo dirijo la estrategia y coordino al equipo que la ejecuta, con pocas empresas a la vez.